Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

Стандартные факторы, снижающие ликвидность квартиры:
• окна квартир направлены на окна соседнего здания;
• все окна выходят на север;
• первый и последний этажи;
• квартира рядом с лифтом;
• квартира, смежная с лестничной площадкой;
• квартира на проходе;
• квартира без балкона.

Основные правила при выборе банка:
• аккредитация вашей новостройки;
• возрастные ограничения: не дают ипотеку лицам моложе 23 лет и очень плохо дают лицам старше 50 лет;
• документы подтверждения дохода (2-НДФЛ и справка по форме банка);
• кредит берем только в рублях, никакой валюты;

Важно проверить проектную декларацию. Посмотрите, как продает застройщик – от своего имени или же от имени другой компании. Если он продает через дочернюю организацию, то в учредителях этой дочерней организации должна значиться сама компания как основной держатель активов, а на всех документах желательно наличие логотипа материнской компании.
Далее обязательно смотрим объект на сайте http://dozor214.ru/, он показывает объекты по всей России. Там приводится рейтинг по объектам и их застройщикам. Нам нужны объекты с рейтингом от 6 баллов и выше. Все, что ниже, – это повышенный риск, на который нам с вами пока идти не следует.
Небольшая инструкция, как проводить отбор, узнавать цены и другую информацию. Всегда звоните менеджерам, цены на сайте и цены по факту могут отличаться. Не стесняйтесь и узнавайте все, что вам нужно уточнить. Всегда спрашивайте, сколько стоили квартиры на старте продаж.
Мини-гид по сайту http://mskguru.ru/:

Далее будем знакомиться с проектной декларацией, ее всегда можно найти на сайте застройщика. Если там или в других открытых источниках нет проектной декларации, мы такую недвижимость даже не рассматриваем. Компании обязаны ее публиковать, а за указание неверных данных в проектной декларации предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому если ее нет, значит, с недвижимостью что-то не так.
Основное, что мы должны смотреть в проектной декларации:
• информация о застройщике. Должно быть указано конкретное юридическое лицо, и далее вся информация указывается от имени этого юр. лица. Важно понимать, что сейчас даже многие солидные застройщики, например ГК «Мортон», строят не от своего имени, а от имени дочерних компаний. Хотя вся информация по объекту указана на их сайте и в случае чего отвечать они будут своей репутацией, но юридически все ваши вопросы будут именно к дочерней компании;
• цель проекта строительства, его этапы и сроки;
• разрешение на строительство;
• разрешение на землю, это может быть собственность или долгосрочная аренда; важно, чтобы право на земельный участок длилось дольше срока сдачи объекта недвижимости;
• сверяем точный адрес объекта с тем, что указан в декларации;
• число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики;
• предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию; срок сдачи объекта не должен превышать срок разрешения на строительства более чем на 6 месяцев;
• финансовые результаты компании за текущий год;
• размер кредитов и дебиторской задолженности; компания не должна иметь долгов, если таковые имеются, нужно выяснить, с чем это связано.
Важно разобраться в ФЗ № 214 и правильно выбирать форму договора с компанией-застройщиком. Я рекомендую работать только по договорам долевого участия (ДДУ) или, в отдельных случаях, по предварительному договору долевого участия (ПДДУ) – подписание сразу ДДУ. Как вообще происходит этот процесс?
Застройщик, собрав все необходимые документы, может начать продавать квартиры. Делает он это по ДДУ, но процесс оформления ДДУ занимает от 1 до 3 месяцев в Регистрационной палате. Все это время деньги лежат на счету, и застройщик не может ими пользоваться, доступ к счету открывается только после одобрения договора Регистрационной палатой. Поэтому многие, даже крупные компании идут на хитрость.

Они заключают ПДДУ на оговоренную сумму и одновременно подписывают ДДУ, но уже без суммы. Там не так важна именно сумма, поскольку вы получаете право на долю в строящемся объекте недвижимости. Застройщик может пользоваться деньгами сразу, не ожидая завершения бюрократических проволочек. А у вас на руках уже подписанный ДДУ и ПДДУ. Как только Регистрационная палата одобряет сделку, вы переписываете ПДДУ на обычный ДДУ с указанной суммой сделки. Это весьма распространенная практика.
Есть и другие формы договоров. Наиболее распространенной из них является жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Я не рекомендую им пользоваться, так как ваша юридическая защищенность по этому договору в разы ниже. Вот несколько минусов этого договора:
• нет связи дольщиков с застройщиком, лишь с кооперативом – а это не застройщик, а только инвестор;
• для получения денег от ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права на земельный участок;
• застройщик не обязан публиковать проектную декларацию;
• если нет денег для завершения строительства, члены ЖСК несут ответственность по долгам кооператива (при росте сметы пайщики доплачивают);
• не определено точное окончание строительства;
• нет страховки дольщика от двойных продаж (когда квартира продается сразу двум разным собственникам, якобы случайно, ошибочно, или откровенно мошеннически);
• продажа только с согласия ЖСК; то есть вы не сможете продать квартиру до получения права собственности без согласия ЖСК, за согласие придется доплатить;
• практически невозможно получить банковский кредит на покупку;
• переуступку продать очень сложно, необходим покупатель с наличными деньгами, использование ипотеки не допускается банками;
• старт продаж возможен без разрешения на строительство.

А вот чем хорош договор долевого участия (ДДУ):
• четкое описание объекта;
• точное расположение объекта в жилищном комплексе;
• конкретные сроки передачи объекта дольщику (сдача объекта и выдача ключей);
• постоянная цена, сроки и порядок проведения оплаты;
• штрафные санкции за просрочку сдачи дома;
• понятный процесс продажи по переуступке, описанный в договоре;
• известные параметры отделки или ее отсутствие;
• наличие гарантийного срока;
• льготные ипотечные программы с государственной поддержкой.
Важно понимать, что закон имеет высшую силу над договором. Таким образом, если в договоре вас просят подписать то, что противоречит закону, можете подписывать: они все равно проиграют суд, если вздумают судиться. А скорее всего, когда вы покажете им свою юридическую грамотность, их юридический отдел не станет с вами связываться.
Например, очень часто застройщики просят доплатить за дополнительные квадратные метры площади, которые получились по факту строительства. Но вы имеете полное право не платить, так как в договоре вы платили за ту недвижимость, которая четко прописана в договоре, и, если они построили чуть больше, это уже их проблемы. Если у вас ДДУ, в котором прописан метраж вашей квартиры, они ничего не смогут сделать с вами в суде, они туда даже не пойдут.
Однако важно проверять следующие пункты:
• если цена в договоре приведена в у. е. без привязки к конкретному курсу ЦБ РФ, такие вещи не подписывать; пусть указывают конкретный курс, а еще лучше в рублях;
• размер неустойки за одностороннее расторжение договора с вашей стороны не должен превышать 5 %, обращайте внимание и на этот пункт.
А вот, например, пункт про оплату коммунальных услуг после сдачи объекта, но до подписания акта приемки можно подписать, а потом сказать, что это незаконно, и не платить. Дальше та же схема, что и с дополнительными квадратными метрами, – по закону они не смогут обязать вас заплатить.
Теперь обратим внимание на финансовое состояние компании. Косвенно об этом говорит одновременное строительство большого числа объектов, включая комплексные освоения территорий. Дополнительно это можно видеть по финансовой отчетности компании, если она строит от своего имени. Но нужно еще смотреть наличие исполнительных производств по компании, посмотреть их можно на сайте http://fssprus.ru/iss/ip/.
Вот так этот отчет выглядит для ПИК. Логично, что ничего не найдено и исполнительных производств по компании нет. Но так может быть не со всеми, поэтому этот пункт не стоит исключать из оценки компании.

Мне очень нравится один интересный психологический эксперимент, придуманный специалистом по социальной психологии Уолтером Мишелем еще в 1960-е годы. Называется он «marshmallow test», или «тест на отложенное удовольствие». Суть его в том, что ребенка 4–6 лет оставляют один на один в комнате с вкусной конфетой, лежащей на столе. Но перед этим ему говорят, что если он ее не съест, то через двадцать минут ему дадут еще одну конфету. То есть предоставляется выбор: либо съесть сейчас, но одну конфету, либо потерпеть, но получить в итоге две.
Некоторые проглатывают лакомство почти сразу же, а большинство детей держится в среднем около трех минут. Но примерно 30 % участников терпеливо ждут свои 200 % угощения. Именно они, как выяснилось впоследствии, лучше ориентировались во взрослой жизни и демонстрировали больше положительных качеств, чем те, кто «сдался». Ведь эти дети рано усвоили, что «нельзя размениваться по мелочам» и «человек, как правило, получает в жизни ровно то, – не больше и не меньше, – на что соглашается». Остальные просто предпочитают «синицу в руке». Маленькая зарплата, но работа стабильная и близко к дому, – либо большая зарплата, но непостоянная, и есть риск, что уволят. Девушка мечты, или просто «чтобы было, у всех же есть». Ну и так далее. Подобный выбор мы делаем каждый день.
Тест был массовым и охватил разные расы и социальные классы, а позже провели исследование, выяснявшее, чего добились дети с положительным результатом теста и дети, взявшие конфеты сразу. Выяснилось, что тут прямая и очень сильная зависимость. Первые были значительно более успешны, чем их собратья с аналогичными первоначальными данными расы, пола и социального класса. Более того, дети из более низких социальных слоев чаще превосходили своих ровесников из более высоких социальных классов.
Так что если вы очень быстро решаете, что это не ваше и что вам стоит вернуться к обычной жизни, то ваш успех в этой жизни вообще под большим вопросом. Успешные люди успешны во всем.

Сильные люди анализируют свои ошибки и оттачивают стратегию, слабые же сдаются и возвращаются в состояние баланса, стабильности и гарантированной бедной старости.

Для начала займитесь собой. Примите на себя ответственность за собственную жизнь. Запомните: вам никто и ничего не должен. Во всех событиях, что происходили, происходят и будут происходить с вами, виноваты только вы сами (не важно, положительные эти события или отрицательные). Даже если на вашу голову упал кирпич, это вы не предусмотрели такую вероятность. Запомните – никогда не жалуйтесь! Сильные не жалуются, они делают выводы и продолжают идти вперед. Все, что вас не убивает, делает вас сильнее.

Что вы скажете о том, что за пять лет можно сделать состояние, которое позволит вам безбедно прожить всю оставшуюся жизнь и будет расти быстрее, чем вы его тратить? Большинство скажут, что это нереально. Но знаете что? Они ошибаются. Все дело в том, что их просто никогда этому не учили, и именно поэтому они тратят по 40–50 часов в неделю на работу на протяжении 30–40 лет своей жизни, а к пенсии приходят нищими.
Необходимо четко понять и усвоить правила системы. Они подразделяются на два типа: правила для бедных и богатых, для рабов и их хозяев. В древности рабам давали столько еды, чтобы им хватало на поддержание их жизнедеятельности, – с тех пор принципы формирования заработной платы изменились незначительно.

Ни для кого не секрет, что сейчас мы находимся на низшей ступени. Главная задача системы – не выпускать нас отсюда, формируя общество потребления. Таким образом, вы никогда не будете довольны, вне зависимости от уровня вашего заработка.

Кредитная система – это форма современного рабства.

Сам капитал снимать не нужно: никто не пускает на суп курицу, несущую золотые яйца.

В большинстве своем люди не понимают, какое значение имеют маленькие деньги. Те самые 2–3 тысячи рублей, которые вы вчера потратили бездумно, могли бы полностью изменить вашу жизнь. Задумайтесь, стоит ли очередная пара туфель, пятничная вечеринка с друзьями или покупка безделушек в гипермаркете вашей будущей свободы? Фактически сейчас вы перед выбором: заняться своим финансовым планированием и микроинвестированием и таким образом выйти на пенсию через 5 лет или следующие 40 лет вкалывать на работе. Для меня выбор очевиден.

ОСТАНОВИТЕСЬ! Оглянитесь вокруг хотя бы на мгновение. Вы живете так, будто собрались жить вечно. Ваше завтра будет еще одним вчера. И так из года в год! О чем вы мечтали в юности, детстве? У вас вообще есть цель в этой жизни? Или ее вам уже заменили на новый пылесос, телефон и кофеварку?

По статистике, самый ненавистный предмет – это будильник, его ненавидят более 80 % людей. На работе вы начинаете завидовать детям и их тихому часу. И сколько еще вы готовы это терпеть? А сколько уже терпите?
Серьезно, вы когда-нибудь задумывались над тем, куда уходит время? Казалось бы, только недавно отмечали 8 Марта, а уже снова нужно покупать елку и готовить салат оливье. А ведь за минувший год вы ничего толком не изменили в своей жизни. Думаете, так у всех? Это нормально?
Как давно в вашей жизни ничего не происходит? С каких пор она превратилась в понедельнично-пятничную пытку с походом по гипермаркетам в выходные и решением тысяч мелких и необходимых дел? Я даже не спрашиваю, задумывались ли вы о смысле жизни, так как большинству об этом думать просто некогда – они заняты работой, а еще гонкой за деньгами и новыми гаджетами от Apple.

Возвращаемся в школу. 10–11 лет нам в голову встраивают установку – выполнять поставленные задачи. Вознаграждение и признание мы получаем только за задания, выполненные правильно и тем способом, который одобряют учителя. Постепенно система навязывает человеку представление о зависимости от нее и рисует картину лестниц.
Например, вот вам лестница: 11 классов школы, 5–6 лет университета, построение карьеры в крупной компании – все это понятные и признанные обществом стереотипы. Лестница – это ваша синица в руках, ваша стабильность и опора. Это инструмент системы, с его помощью она программирует вашу жизнь. Ваш успех измеряется ступенью, до которой вы смогли дотянуться в общей табели о рангах. Только это скорее ассортимент болтов, гаек и саморезов в хозяйственном магазине. Вы винтик в системе, вас просто перевинчивают из одного места в другое, закрепляя на новой ступени лестницы. И неважно, сколько вы зарабатываете, если при этом вы не можете в любое время уехать в любую точку света и при этом продолжать получать прибыль. Топ-менеджеры, президенты компаний, крупные чиновники и министры – тоже рабы системы, просто на другом уровне.
Вспомните свою школу, свой вуз, посмотрите на свою работу – вам все время кто-то ставит задачи, составляет квартальные планы или просто дает указания. Все это лестница. Наша жизнь состоит из миллионов больших и маленьких лестниц. Даже квесты в компьютерных играх построены по типу лестниц: за каждое задание дают опыт и следующее задание. В тот момент, когда людей просят поставить себе задачу самостоятельно, у большинства начинается паника. «Как это так, нас этому не учили, этого нет в инструкции!» Это результат предыдущего воспитания «в рамках» и по правилам иерархии. Во «взрослой» жизни все усугубляется еще и вездесущей бюрократией, регламентированностью всего и вся и страхом многих сделать даже шаг не по инструкции.

Первое, чему вам необходимо научиться, – мыслить вне рамок системы лестниц. Есть огромное количество способов обойти эти лестницы и даже создать свою лестницу и заставить других работать на вас. Самый простой пример – свой бизнес.

Вам необходимо начать создавать свой собственный капитал, который будет работать на вас, – это ключевой принцип капиталистической системы. Именно такова нынешняя система. Как и писал Карл Маркс, капитал порождает эксплуатацию человека человеком.

• квартира в многоквартирном доме – стандартный вариант; такие новостройки возводятся согласно Федеральному закону № 214 (почитайте его на досуге), что защищает вас от обмана со стороны застройщика;

Многоквартирные дома по типу постройки бывают:
• панельные – типовая застройка из панельных блоков; такие дома строятся быстрее, собираются по принципу детского конструктора, стоимость таких домов ниже; есть неровности в стенах, возможны щели, теплоизоляция хуже, но при хорошем отоплении это не будет заметно;
• монолитные – такие дома заливают бетоном в опалубку, у них нет усадки, ровные стены и лучшая теплоизоляция; еще эти дома называют монолитно-кирпичными, так как часть фасада и стен делают из кирпича;
• блочные – имеют все преимущества монолитных домов, но в дополнение ко всему там возможна свободная планировка внутри квартиры.
По возрастанию цены идут панельные, монолитные и блочные дома. Сейчас чаще всего новостройки бывают монолитного типа, реже встречаются панельные дома. Хотя застройщики уверяют, что теперь у них современные, качественные панельные дома, но конечная стоимость панельных домов все равно будет немного ниже монолитных. Блочные дома выигрывают за счет возможности свободной планировки, такое жилье обычно уже не относят к экономклассу.

• чем меньше в здании этажей, тем лучше;
• очень важны транспортная доступность и инфраструктура объекта.

Анализ надежности застройщика
Самый большой риск в недвижимости – это фактор застройщика. Ведь если здание будет достроено, вы всегда сможете продать свою недвижимость как минимум в ноль (или небольшой плюс), а вот долгострой может обойтись вам очень дорого. Поэтому важно оценивать застройщика и его репутацию, этот показатель важнее прибыли. Если вы нашли отличный по прибыли объект, но этот застройщик еще не построил ни одного объекта в вашем городе, то лучше отказаться от покупки такого объекта.
Основные факторы надежности застройщика:
• репутация и опыт;
• разрешительная документация;
• финансовое состояние;
• форма договора.
Начнем с репутации и информации по застройщику. Ее будем искать на порталах недвижимости в вашем городе или в том городе, где вы планируете инвестировать. Помимо этих порталов, можно использовать форумы, группы в VK и сайт самого застройщика. Смотреть объекты мы будем не на сайтах типа Avito, а именно на специальных сайтах для новостроек. Вот краткий список для Москвы и Питера:
• http://mskguru.ru/
• http://spbguru.ru/
• http://dozor214.ru/
• http://www.novostroykin.ru/
• http://www.novostroy.su/
• http://www.domkontrol.ru/
Есть и другие сайты, которые вы легко найдете в поисковике. Я рекомендую пользоваться http://mskguru.ru/, он наиболее удобен и содержит большую часть необходимой нам информации.
Первый критерий для анализа – количество домов, сданных застройщиком в городе инвестирования. Тут важен момент согласований и решений всевозможных вопросов с администрацией города и уже проложенные рельсы взаимодействия. Застройщики у себя на сайте обычно выкладывают сведения о сданных объектах, можно также найти информацию, набрав в поисковике название фирмы-застройщика.
Вторым показателем будет срок работы компании. Нас интересуют компании, работавшие еще в 2007 году и успешно пережившие кризис 2008 года, который для застройщиков вышел куда хуже теперешнего кризиса, потому что поддержки государства тогда не было. Позже можно будет посмотреть, как компании пережили нынешний кризис.
Далее необходимо выяснить, имеются ли отзывы и публикации в СМИ, касающиеся данной компании, – возможно, были нехорошие истории. Не ленитесь, воспользуйтесь Яндексом и Google для поиска нужной информации, так как бывают компании, делающие ребрендинг после проваленного объекта. Если у застройщика или его предшественника были проблемы в прошлом, поиск это покажет. Также может быть полезно запросить сведения о руководителях компании. Ищем факты о задержках строительства более трех месяцев, причем я допускаю, что у компании могли быть проблемы с одним проектом из десяти или двадцати. Поэтому сравнивайте число задержек с количеством построенного жилья. Обращайте внимание на сроки задержки, насколько они критичны: опоздания до полугода – вполне нормальное явление.
Далее стоит посмотреть, сколько компания параллельно строит объектов. Если среди них объекты комплексного освоения территории, выясните, создают ли они инфраструктуру, помимо жилых зданий. Все эти факторы косвенно покажут вам финансовое состояние компании.
https://www.novostroy.su/

К 35–40 годам люди входят в период кризиса среднего возраста. В этот момент человек понимает, что время безвозвратно уходит. Молодость, которая казалась вечной, растрачена на всякие глупости, а мечты так и остались мечтами. И только единицы в этот период решаются изменить свою жизнь.

Все, что он делает, – это покупает акции, которые подешевели, и ждет, когда они подорожают.
Вы, как инвесторы, наоборот, должны радоваться: когда акции падают, это значит, что есть возможность купить их дешевле.

• Фьючерс – это биржевой контракт между двумя сторонами, в котором одна сторона имеет обязательство купить, а другая сторона обязательство продать базисный актив по заранее оговоренной цене в определенный день в будущем.
Базисным активом могут быть сырье, товары, биржевые индексы, валюты, отдельные акции и даже экзотические товары – например, существуют фьючерсы на погоду.
• Опцион – это договор, по которому потенциальный покупатель или продавец актива получает право, но не обязательство, совершить покупку или продажу данного актива по заранее оговоренной цене в определенный договором момент в будущем или на протяжении определенного отрезка времени.

Interactive Brokers
Один из лучших и крупнейших американских брокеров и единственный с русскоязычным интерфейсом и поддержкой.