Как инвестировать, если в кармане меньше миллиона

Важно проверить проектную декларацию. Посмотрите, как продает застройщик – от своего имени или же от имени другой компании. Если он продает через дочернюю организацию, то в учредителях этой дочерней организации должна значиться сама компания как основной держатель активов, а на всех документах желательно наличие логотипа материнской компании. Далее обязательно смотрим объект на сайте http://dozor214.ru/, он показывает объекты по всей России. Там приводится рейтинг по объектам и их застройщикам. Нам нужны объекты с рейтингом от 6 баллов и выше. Все, что ниже, – это повышенный риск, на который нам с вами пока идти не следует. Небольшая инструкция, как проводить отбор, узнавать цены и другую информацию. Всегда звоните менеджерам, цены на сайте и цены по факту могут отличаться. Не стесняйтесь и узнавайте все, что вам нужно уточнить. Всегда спрашивайте, сколько стоили квартиры на старте продаж. Мини-гид по сайту http://mskguru.ru/:

Далее будем знакомиться с проектной декларацией, ее всегда можно найти на сайте застройщика. Если там или в других открытых источниках нет проектной декларации, мы такую недвижимость даже не рассматриваем. Компании обязаны ее публиковать, а за указание неверных данных в проектной декларации предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому если ее нет, значит, с недвижимостью что-то не так. Основное, что мы должны смотреть в проектной декларации: • информация о застройщике. Должно быть указано конкретное юридическое лицо, и далее вся информация указывается от имени этого юр. лица. Важно понимать, что сейчас даже многие солидные застройщики, например ГК «Мортон», строят не от своего имени, а от имени дочерних компаний. Хотя вся информация по объекту указана на их сайте и в случае чего отвечать они будут своей репутацией, но юридически все ваши вопросы будут именно к дочерней компании; • цель проекта строительства, его этапы и сроки; • разрешение на строительство; • разрешение на землю, это может быть собственность или долгосрочная аренда; важно, чтобы право на земельный участок длилось дольше срока сдачи объекта недвижимости; • сверяем точный адрес объекта с тем, что указан в декларации; • число квартир в многоквартирном доме и их технические характеристики; • предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию; срок сдачи объекта не должен превышать срок разрешения на строительства более чем на 6 месяцев; • финансовые результаты компании за текущий год; • размер кредитов и дебиторской задолженности; компания не должна иметь долгов, если таковые имеются, нужно выяснить, с чем это связано. Важно разобраться в ФЗ № 214 и правильно выбирать форму договора с компанией-застройщиком. Я рекомендую работать только по договорам долевого участия (ДДУ) или, в отдельных случаях, по предварительному договору долевого участия (ПДДУ) – подписание сразу ДДУ. Как вообще происходит этот процесс? Застройщик, собрав все необходимые документы, может начать продавать квартиры. Делает он это по ДДУ, но процесс оформления ДДУ занимает от 1 до 3 месяцев в Регистрационной палате. Все это время деньги лежат на счету, и застройщик не может ими пользоваться, доступ к счету открывается только после одобрения договора Регистрационной палатой. Поэтому многие, даже крупные компании идут на хитрость.

Они заключают ПДДУ на оговоренную сумму и одновременно подписывают ДДУ, но уже без суммы. Там не так важна именно сумма, поскольку вы получаете право на долю в строящемся объекте недвижимости. Застройщик может пользоваться деньгами сразу, не ожидая завершения бюрократических проволочек. А у вас на руках уже подписанный ДДУ и ПДДУ. Как только Регистрационная палата одобряет сделку, вы переписываете ПДДУ на обычный ДДУ с указанной суммой сделки. Это весьма распространенная практика. Есть и другие формы договоров. Наиболее распространенной из них является жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Я не рекомендую им пользоваться, так как ваша юридическая защищенность по этому договору в разы ниже. Вот несколько минусов этого договора: • нет связи дольщиков с застройщиком, лишь с кооперативом – а это не застройщик, а только инвестор; • для получения денег от ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права на земельный участок; • застройщик не обязан публиковать проектную декларацию; • если нет денег для завершения строительства, члены ЖСК несут ответственность по долгам кооператива (при росте сметы пайщики доплачивают); • не определено точное окончание строительства; • нет страховки дольщика от двойных продаж (когда квартира продается сразу двум разным собственникам, якобы случайно, ошибочно, или откровенно мошеннически); • продажа только с согласия ЖСК; то есть вы не сможете продать квартиру до получения права собственности без согласия ЖСК, за согласие придется доплатить; • практически невозможно получить банковский кредит на покупку; • переуступку продать очень сложно, необходим покупатель с наличными деньгами, использование ипотеки не допускается банками; • старт продаж возможен без разрешения на строительство.

А вот чем хорош договор долевого участия (ДДУ): • четкое описание объекта; • точное расположение объекта в жилищном комплексе; • конкретные сроки передачи объекта дольщику (сдача объекта и выдача ключей); • постоянная цена, сроки и порядок проведения оплаты; • штрафные санкции за просрочку сдачи дома; • понятный процесс продажи по переуступке, описанный в договоре; • известные параметры отделки или ее отсутствие; • наличие гарантийного срока; • льготные ипотечные программы с государственной поддержкой. Важно понимать, что закон имеет высшую силу над договором. Таким образом, если в договоре вас просят подписать то, что противоречит закону, можете подписывать: они все равно проиграют суд, если вздумают судиться. А скорее всего, когда вы покажете им свою юридическую грамотность, их юридический отдел не станет с вами связываться. Например, очень часто застройщики просят доплатить за дополнительные квадратные метры площади, которые получились по факту строительства. Но вы имеете полное право не платить, так как в договоре вы платили за ту недвижимость, которая четко прописана в договоре, и, если они построили чуть больше, это уже их проблемы. Если у вас ДДУ, в котором прописан метраж вашей квартиры, они ничего не смогут сделать с вами в суде, они туда даже не пойдут. Однако важно проверять следующие пункты: • если цена в договоре приведена в у. е. без привязки к конкретному курсу ЦБ РФ, такие вещи не подписывать; пусть указывают конкретный курс, а еще лучше в рублях; • размер неустойки за одностороннее расторжение договора с вашей стороны не должен превышать 5 %, обращайте внимание и на этот пункт. А вот, например, пункт про оплату коммунальных услуг после сдачи объекта, но до подписания акта приемки можно подписать, а потом сказать, что это незаконно, и не платить. Дальше та же схема, что и с дополнительными квадратными метрами, – по закону они не смогут обязать вас заплатить. Теперь обратим внимание на финансовое состояние компании. Косвенно об этом говорит одновременное строительство большого числа объектов, включая комплексные освоения территорий. Дополнительно это можно видеть по финансовой отчетности компании, если она строит от своего имени. Но нужно еще смотреть наличие исполнительных производств по компании, посмотреть их можно на сайте http://fssprus.ru/iss/ip/. Вот так этот отчет выглядит для ПИК. Логично, что ничего не найдено и исполнительных производств по компании нет. Но так может быть не со всеми, поэтому этот пункт не стоит исключать из оценки компании.